Dachgeschossausbau Berlin

Alles, was Sie über den Ausbau eines Dachgeschosses zu einer neuen Wohnung innerhalb des bestehenden Dachstuhls von Berliner Altbauten wissen müssen

Rooftop apartment conversion of historic building in Berlin Charlottenburg. Before image

Render showing rooftop garden as apart of the attic to apartment conversion of historic building in Berlin Charlottenburg

Dank der jüngsten Änderungen der Bauordnung in Berlin, um neuen Wohnraum in der Stadt zu fördern, werden Dachgeschossausbauten die einfache und bevorzugte Weise neuen Wohnraum zu schaffen. Der Bau einer Dachgeschosswohnung verbessert die Energie Effizienz ihres Hauses, steigert den Wert ihres Grundstücks und kann von einer Sanierung des ganzen Gebäudes begleitet werden. Die Verdichtung eines bestehenden Hauses wird bei den Bauämtern in Berlin bevorzugt und ist bedeutend günstiger als ein Neubau. Neueste Studien zeigen, dass Maßnahmen der Nachverdichtung und Dachgeschossausbauten bestehender Wohnhäuser, das Potential hätten 87000 neue Wohnungen in Bestandshäusern zu kreieren, darunter 32000 innerhalb des Ringes.

Was muss ich beachten, wenn ich mein Dachgeschoss ausbauen möchte?

In Berlin gibt es, ungleich anderer Bundesländer, keine Fahrstuhl- oder Parkplatzverpflichtungen. Diese Befreiungen sind unglaublich vorteilhaft für Entwickler, da Fahrstühle bis zu 80000 Euro kosten können, und sich auch die Kosten für Elektrizität und Wartung steigern. Jedoch kann die Planung eines Fahrstuhles auch den Wert des Gebäudes steigern, und höhere Mietpreise rechtfertigen. Zum Beispiel könnte ein Luxusapartment im 6. Stock ohne Fahrstuhl keinen marktgerechten Preis rechtfertigen. Auf der anderen Seite nehmen Fahrstühle aber auch viel Platz im Innenhof oder im Treppenhaus ein. Die Vor und Nachteile der Installation von Fahrstühlen sind gründlich abzuwägen.

Es gibt eine Mindesthöhe für renovierte Dachgeschosswohnungen, welche bestimmt, wie viel von dem bereits vorhandenen Dachaufbau bestehen bleiben kann. Räume im Dach müssen mindesten 2.3 Meter, über mindestens die hälfte der Fläche, hoch sein. Das könnte zum Beispiel heißen, dass der Dachaufbau erhöht werden muss und neue Balken installiert werden müssen. Diese zu unternehmenden Maßnahmen variieren von Gebäude zu Gebäude und die anfallenden Kosten können erst nach einer genauen Bestandsaufnahme geschätzt werden.

Laut Bauordnung Berlin muss ein zweiter Rettungsweg vorhanden sein. Das heißt nicht, dass direkt eine neue Treppe gebaut werden muss. Auch ein Fenster was einfach mit einer Feuerleiter erreicht werden kann, ist möglich. In der Planung werden wir, die in der Bauordnung Berlin vorgegebenen Richtlinien, berücksichtigen und kreative Ansätze der Integration von Auflagen finden.

Ein weiterer Aspekt der abzuwägen ist, ob die Bauarbeiten auf das Dachgeschoss zu beschränken sind, oder ob es vorteilhaft wäre, im gleichen Zuge die Sanierung des Bestandes zu planen.

Wie viel kostet der Dachgeschossausbau?

Die Kosten für eine Dachsanierung sind im Vergleich zu den Kosten für Neubauten relativ gering. Grundstücke, Anschlüsse an kommunale Dienste (z. B. Strom, Wasser, Kanalisation) und die Garantie eines stabilen Einkommens durch die bestehenden Mieter sind wichtige Vorteile bei der Umnutzung bestehender Gebäude. Auch die Rendite ist hoch, denn der Vorteil, in einem bereits etablierten Gebiet zu bauen, bedeutet, dass durch die Nähe von Schulen, Geschäften und Verkehrsanbindungen eine viel höhere Miete verlangt werden kann als bei einem Objekt, das in einer neuen Vorstadtsiedlung gebaut wird. Da sie einen einzigartigen Panoramablick abseits des Straßenlärms bieten, sind diese Einheiten sehr gefragt.

Wir gehen davon aus, dass die aktuellen Kosten pro m2 im November 2022 bei 2.900 € liegen werden. Da die jährliche Inflation bei Bauprojekten jedoch im zweistelligen Bereich liegt, muss diese Zahl möglicherweise nach oben korrigiert werden. Eine genaue Schätzung der Baukosten für einzelne Projekte können wir auf Anfrage zur Verfügung stellen.

Wie lange dauert ein Dachgeschossausbau?

4-6 Monate für die Baugenehmigung, und mindestens 12 Monate für die Bauarbeiten, abhängig von der Größe des Gebäudes, der Verfügbarkeit von Arbeitern, und des Standards der Ausführung.

Wie kann ich meinen Dachgeschossausbau finanzieren?

Förderungen der KfW Bank
Förderungen der IBB Bank (Investment Bank Berlin)
Förderungen vom Ministerium für Wirtschaft und Klimaschutz
Erhöhungen der Miete durch Sanierungskosten (Fahrstuhl, energietechnische Sanierungen, Modernisierung des Gebäudes etc.), finanziert durch die Mieter

Was machen wir?

Wir haben Erfahrung in allen Leistungsphasen nach HOAI für Dachgeschossausbauten. Wir sind ihnen in allen Phasen behilflich, vom ersten Entwurf, detaillierte Planung, Bauanträge, Beratung zu Finanzierungsmaßnahmen, Ausführungsplanung bis zur Bauüberwachung.

Die Energieeinsparungsverordnung (EnEV) gibt klare Richtlinien, die während der Planung und der Ausführung beachtet werden müssen, sodass die Dämmung und andere Energiesparende Maßnahmen den modernen Standards entsprechen. Wir gehen sicher, dass die Ausführung diesen hohen technischen Auflagen gerecht wird.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Fragen haben oder ein Beratungsgespräch wünschen.